Grundlagenartikel · Vermarktung · P03
Andreas HeinrichsKurzantwort
Zum Start genügen zwei Dokumente: der Eröffnungs- bzw. Bestellungsbeschluss als Legitimation des Verwalters und ein aktueller Grundbuchauszug mit allen drei Abteilungen. Alles Weitere lässt sich beschaffen – Flurkarte und Katasterauszug beim Vermessungsamt, Baulasten- und Altlastenauskunft bei Landratsamt oder Gemeinde, die Bauakte beim Bauamt, der Energieausweis bei einem Aussteller. Bei vermieteten Objekten kommen Mietverträge, Mieterliste und Nebenkostenabrechnungen hinzu, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Protokolle, bei landwirtschaftlichen Flächen Pachtverträge und Flurstücksliste. Ziel ist eine vollständige Objektakte, aus der Exposé und Datenraum entstehen – denn Käufer und Banken entscheiden auf Grundlage von Unterlagen, nicht von Zusagen.
Bei Immobilien aus Insolvenzverfahren fehlt selten das Interesse – es fehlen Unterlagen. Der Schuldner ist nicht erreichbar oder nicht kooperativ, die Hausverwaltung hat gekündigt, die Bauakte liegt beim Bauamt, der Energieausweis wurde nie erstellt. Jede Lücke erzeugt Rückfragen von Interessenten, Vorbehalte in Kaufangeboten und Verzögerungen bei der Finanzierung.
Für den Verwalter kommt eine zweite Ebene hinzu: Er muss die Verwertung gegenüber Gläubigerausschuss und Grundpfandrechtsgläubigern nachvollziehbar dokumentieren. Ohne belastbare Objektunterlagen lässt sich weder der Wert plausibel begründen noch ein Angebotsvergleich sauber führen.
Die gute Nachricht: Fast alle Unterlagen sind beschaffbar – bei Ämtern, Gerichten, Verwaltungen und Dienstleistern. Der Verwalter muss sie nicht selbst zusammensuchen. Er muss nur wissen, welche zum Start reichen und welche im Verlauf der Vermarktung nachgezogen werden.
Wir unterscheiden drei Stufen. Erstens die Startunterlagen: Bestellungsbeschluss und Grundbuchauszug. Mit beidem können wir gegenüber Grundbuchamt, Bauamt, Hausverwaltung und Interessenten auftreten, die Belastungen einordnen und die Gläubiger identifizieren, mit denen die Lastenfreistellung abzustimmen ist. Mehr braucht es für ein erstes Gespräch und die Objektaufnahme nicht.
Zweitens die Unterlagen, die wir bei Bedarf selbst beschaffen: Flurkarte und Flurstücksnachweis, Auskünfte aus Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster, Einsicht in die Bauakte, Erstellung eines Energieausweises. Das ist Vermarktungsvorbereitung und gehört aus unserer Sicht zur Maklerleistung – nicht auf den Schreibtisch des Verwalters.
Drittens die Unterlagen, die nur aus dem Umfeld des Objekts kommen können: Mietverträge, Kautionsübersicht, Nebenkostenabrechnungen, Pachtverträge, Wartungsprotokolle, laufende Verträge, vorhandene Gutachten. Hier lohnt sich früh ein strukturierter Anlauf beim Schuldner – der zur Auskunft und Mitwirkung verpflichtet ist (§ 97 InsO) –, bei der Hausverwaltung und bei Mietern oder Pächtern.
Aus allem entsteht die Objektakte: eine vollständige, geordnete Sammlung, die als Datenraum den Interessenten zur Verfügung steht und zugleich die Dokumentation für die Verwalterakte liefert. Was darin fehlt, erzeugt später Preisabschläge – was darin steht, spart Wochen.
Die Reihenfolge folgt der Frage, was Käufer und Banken zuerst prüfen. Schritt 1 und 2 sind die Startunterlagen; ab Schritt 3 beschaffen wir parallel.
Eröffnungsbeschluss bzw. Bestellungsurkunde des Insolvenzgerichts. Damit weisen wir gegenüber Ämtern, Verwaltungen und Interessenten nach, dass der Verwalter über die Immobilie verfügt (§ 80 InsO) und wir in seinem Auftrag handeln. Eine Vermarktungsvollmacht des Verwalters ergänzt das Dokument für Behördengänge.
Aktueller Grundbuchauszug mit Bestandsverzeichnis sowie Abteilung I (Eigentum), II (Lasten und Beschränkungen, u. a. Insolvenzvermerk, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte) und III (Grundpfandrechte). Der Verwalter hat als Verfügungsberechtigter Einsichtsrecht (§ 12 GBO). Der Auszug sollte nicht älter als drei Monate sein; wir beantragen ihn bei Bedarf beim Grundbuchamt.
Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Flurkarte und Flurstücksnachweis (Vermessungsamt), Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis (Bauaufsicht) und aus dem Altlastenkataster (Umweltbehörde). Diese drei Auskünfte klären Grenzen, Flächen, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen und Verdachtsflächen – die häufigsten Ursachen für Preisvorbehalte bei Grundstücken.
Baugenehmigung, Grundrisse, Schnitte, Nutzungsgenehmigung und ggf. Abnahmen aus der Bauakte. Liegt die Akte nicht vor, nehmen wir mit Legitimation Einsicht beim Bauamt. Bei Eigentumswohnungen gehören Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) dazu – Quelle ist die Hausverwaltung.
Wohn- bzw. Nutzflächenberechnung (bei Wohnraum nach Wohnflächenverordnung), Energieausweis und eine ehrliche Zustandsbeschreibung mit bekannten Mängeln und Prüfprotokollen (Heizung, Elektro, Aufzug). Der Energieausweis ist bei Verkauf spätestens zur Besichtigung vorzulegen (§ 80 Abs. 4 GEG); Pflichtangaben gehören bereits in Immobilienanzeigen (§ 87 GEG). Fehlt er, lassen wir ihn erstellen.
Bei vermieteten Objekten: Mietverträge mit Nachträgen, Mieterliste mit Kautionen und Rückständen, die letzten Nebenkostenabrechnungen. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (§ 566 BGB), deshalb prüfen Anleger sie zuerst. Bei landwirtschaftlichen Flächen: Pachtverträge, Flurstücksliste, Nutzungs- und Förderdaten. Dazu laufende Verträge (Versicherung, Verwaltung, Wartung, Energie) für Kostenübersicht und Übergabe.
Vorhandene Wert- oder Verkehrswertgutachten (etwa aus einem Zwangsversteigerungsverfahren), Übersicht der Grundpfandrechtsgläubiger und Stand der Gespräche, Schlüssel und Ansprechpartner vor Ort. Alles wird in einem geordneten Datenraum zusammengeführt, aus dem Exposé und Angebotsunterlagen entstehen – und der nach dem Verkauf als Dokumentation in die Verwalterakte geht.
Praxisbeispiel: Mehrfamilienhaus ohne Hausverwaltung
Typische Konstellation: Vermietetes Mehrfamilienhaus mit Wohn- und Gewerbeeinheiten aus einer Regelinsolvenz. Die Hausverwaltung hat gekündigt, Mietverträge sind teils veraltet, Nebenkostenabrechnungen offen. Ohne saubere Mieterliste, Kautionsübersicht und Ertragsdaten lässt sich der Ertragswert nicht belegen – und Kapitalanleger prüfen genau das zuerst. Der Weg: Startunterlagen vom Verwalter, Grundbuch und Kataster selbst beschafft, Mieter angeschrieben und Mietverträge eingesammelt, Kautionskonto bei der Bank abgefragt, Nebenkosten aus Belegen rekonstruiert, Energieausweis erstellt. Erst mit dieser Objektakte ging das Objekt an Kapitalanleger in den Datenraum.
Typisierte Darstellung ohne Bezug zu einem konkreten Verfahren. Echte Praxisfälle veröffentlichen wir anonymisiert und mit Zustimmung der Beteiligten.
Weitere typische KonstellationenDieselbe Liste wie in unserer Unterlagen-Checkliste – hier mit Beschaffungsquelle. „Beschaffen wir bei Bedarf“ bedeutet: Der Verwalter muss dafür nichts veranlassen.
| Unterlage | Bereich | Quelle / Beschaffung | Priorität |
|---|---|---|---|
| Eröffnungsbeschluss bzw. Bestellung zum Insolvenzverwalter | Verfahren & Legitimation | Insolvenzgericht / Verwalterakte | Zum Start ausreichend |
| Zustimmung des Gläubigerausschusses bzw. der Gläubigerversammlung | Verfahren & Legitimation | Gläubigerausschuss bzw. -versammlung | Hilfreich, falls vorhanden |
| Übersicht der Grundpfandrechtsgläubiger und Stand der Gespräche | Verfahren & Legitimation | Verwalterakte, Grundbuch Abt. III | Hilfreich, falls vorhanden |
| Aktueller Grundbuchauszug (Abteilung I–III) | Grundbuch & Recht | Grundbuchamt (Amtsgericht) | Zum Start ausreichend |
| Liegenschaftskarte / Flurkarte und Flurstücksnachweis | Grundbuch & Recht | Vermessungsamt / Liegenschaftskataster | Beschaffen wir bei Bedarf |
| Auskunft aus Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster | Grundbuch & Recht | Landratsamt / Gemeinde (Bauaufsicht, Umweltamt) | Beschaffen wir bei Bedarf |
| Teilungserklärung, Erbbaurechtsvertrag, Dienstbarkeiten | Grundbuch & Recht | Grundbuchamt (Grundakte), Hausverwaltung | Hilfreich, falls vorhanden |
| Grundrisse, Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung | Gebäude & Technik | Bauamt (Bauakte), Schuldner, Architekt | Beschaffen wir bei Bedarf |
| Wohn- und Nutzflächenberechnung | Gebäude & Technik | Bauakte, Aufmaß vor Ort | Hilfreich, falls vorhanden |
| Energieausweis | Gebäude & Technik | Energieberater / Schornsteinfeger; Ausstellung bei Bedarf | Beschaffen wir bei Bedarf |
| Sanierungsstand, bekannte Mängel, Prüfprotokolle | Gebäude & Technik | Ortsbesichtigung, Schuldner, Hausverwaltung, Wartungsfirmen | Hilfreich, falls vorhanden |
| Mietverträge, Mieterliste, Nebenkostenabrechnungen | Nutzung, Erträge & Bewertung | Schuldner, Hausverwaltung, Mieter | Hilfreich, falls vorhanden |
| Pachtverträge, Flurstücksliste, Nutzungsdaten | Nutzung, Erträge & Bewertung | Schuldner, Pächter, Landwirtschaftsamt (Förderdaten) | Hilfreich, falls vorhanden |
| Laufende Verträge (Versicherung, Verwaltung, Wartung, Energie) | Nutzung, Erträge & Bewertung | Schuldner, Verwalterakte, Versicherer | Hilfreich, falls vorhanden |
| Vorhandene Wert- oder Verkehrswertgutachten | Nutzung, Erträge & Bewertung | Verwalterakte, Vollstreckungsgericht (ZV-Akte) | Hilfreich, falls vorhanden |
| Schlüssel, Zugang und Ansprechpartner vor Ort | Nutzung, Erträge & Bewertung | Schuldner, Hausverwaltung, Nutzer vor Ort | Hilfreich, falls vorhanden |
Tabelle seitlich verschiebbar.
Nein. Mit Bestellungsbeschluss und Vollmacht können wir Grundbuchauszug, Katasterauszug, Baulasten- und Altlastenauskunft und Bauakteneinsicht beantragen und einen Energieausweis erstellen lassen. Der Verwalter liefert, was nur er hat: die Legitimation, Informationen aus der Verwalterakte und den Kontakt zum Schuldner.
Grundsätzlich ja: Der Energieausweis ist Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und dem Käufer nach Abschluss zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GEG); energetische Kennwerte gehören in Immobilienanzeigen (§ 87 GEG). Ausnahmen bestehen u. a. für kleine Gebäude und Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4, § 80 Abs. 4 GEG). Fehlt der Ausweis, lassen wir ihn erstellen.
Wir nehmen mit Legitimation Einsicht beim Bauamt und lassen relevante Pläne und Genehmigungen kopieren. Ist nichts auffindbar, dokumentieren wir den Bestand fotografisch und mit Aufmaß und weisen im Exposé transparent auf die fehlende Genehmigungslage hin – Käufer kalkulieren bekannte Lücken, aber keine Überraschungen.
In der Praxis nicht älter als drei Monate; Banken und Notare verlangen für die Beurkundung ohnehin einen aktuellen Auszug. Da im laufenden Verfahren Eintragungen hinzukommen können (Insolvenzvermerk, Löschungen), holen wir vor dem Marktstart und vor der Beurkundung jeweils einen frischen Auszug ein.
Banken prüfen typischerweise Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung und Grundrisse, Wohn- bzw. Nutzflächenberechnung, Energieausweis, Fotos und bei vermieteten Objekten Mietverträge und Mieterliste. Fehlt davon etwas, verzögert sich die Finanzierungszusage – und damit der Kaufvertrag.
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Beschluss-Sammlung, aktuelle Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und Stand der Instandhaltungsrücklage. Quelle ist die Hausverwaltung (WEG-Verwalter), die dem Verwalter als Verfügungsberechtigtem Auskunft zu geben hat.
Flurstücksliste mit Flächen und Nutzungsarten, Pachtverträge mit Laufzeiten, Angaben zu Zahlungsansprüchen und Fördermitteln, ggf. Wasserrechte und Wegerechte. Der Käuferkreis ist regional; Fristen richten sich nach Pachtjahr und Erntezeit.
§ 80 Übergang des Verwaltungs- und Verfügungsrechts; § 97 Auskunfts- und Mitwirkungspflichten des Schuldners; § 148 Übernahme der Insolvenzmasse; § 151 Verzeichnis der Massegegenstände
§ 12 Einsicht in das Grundbuch (berechtigtes Interesse)
§ 79 Grundsätze des Energieausweises; § 80 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen (Vorlagepflicht bei Verkauf); § 87 Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
Berechnung der Wohnfläche
§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (Abs. 6) und Beschluss-Sammlung (Abs. 7)
§ 566 Kauf bricht nicht Miete; § 311b Verträge über Grundstücke
§ 29 Akteneinsicht durch Beteiligte (in Bayern Art. 29 BayVwVfG) – Grundlage für die Einsicht in Bauakten
Anforderungen an Wertermittlung und Gutachten
Maßgeblich ist jeweils der geltende Gesetzestext. Die Angaben dienen der allgemeinen Einordnung aus Immobiliensicht und sind keine Rechtsberatung – Rechtshinweis.
Erstveröffentlichung: 17. Juni 2025 · Zuletzt aktualisiert: 17. Juni 2025
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