EntwurfEntwurf – fachliche Prüfung ausstehend. Rechtliche Begriffe (9) werden vor Freigabe fachjuristisch geprüft. Diese Seite wird von Suchmaschinen nicht indexiert.
Lexikon · Begriffe
Begriffe zur Immobilienverwertung im Insolvenzverfahren.
14 Begriffe, kurz erklärt – jeweils mit Rechtsgrundlage und einer Einordnung aus Immobiliensicht. Rechtliche Begriffe sind gekennzeichnet; maßgeblich ist der Gesetzestext.
Praxisbegriff für eine Immobilie, die zur Insolvenzmasse gehört und im Insolvenzverfahren verwertet wird. Der Begriff kommt im Gesetz nicht vor; gemeint ist jedes bebaute oder unbebaute Grundstück des Schuldners, über das mit Verfahrenseröffnung der Insolvenzverwalter verfügt.
Rechtsgrundlage
Kein gesetzlicher Begriff. Grundlage: § 35 InsO (Insolvenzmasse), § 80 InsO (Verfügungsrecht des Verwalters). Gesetzestext
Aus Immobiliensicht
Am Markt ist eine Insolvenzimmobilie zunächst eine Immobilie wie jede andere – mit dem Unterschied, dass Unterlagen häufig fehlen, mehrere Beteiligte zustimmen müssen und der Verkauf dokumentiert werden muss.
Das gesamte Vermögen, das dem Schuldner zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens gehört und das er während des Verfahrens erlangt (§ 35 Abs. 1 InsO). Nicht zur Masse gehören unpfändbare Gegenstände (§ 36 InsO). Immobilien des Schuldners fallen regelmäßig in die Masse.
Rechtsgrundlage
§ 35 InsO Begriff der Insolvenzmasse; § 36 InsO Unpfändbare Gegenstände. Gesetzestext
Aus Immobiliensicht
Für die Vermarktung entscheidend: Ist die Immobilie Teil der Masse, handelt der Verwalter – nicht der Schuldner. Verträge, Termine und Vollmachten laufen über ihn.
03Rechtsbegriff
Massegrundstück
Ein Grundstück, das zur Insolvenzmasse gehört. Das Insolvenzgericht veranlasst die Eintragung des Insolvenzvermerks im Grundbuch (§ 32 InsO); die Verwertung erfolgt durch freihändigen Verkauf oder durch Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung auf Antrag des Verwalters (§ 165 InsO).
Der Insolvenzvermerk in Abteilung II ist für Käufer und Banken sichtbar. Er ist kein Makel, sondern erklärt, warum der Verwalter verkauft – und wird mit dem Verkauf gelöscht.
04Rechtsbegriff
Freihändiger Verkauf
Verkauf der Immobilie durch den Insolvenzverwalter außerhalb der Zwangsversteigerung, in der Regel über den Markt an den besten Bieter. Die Veräußerung eines Grundstücks aus freier Hand zählt zu den Rechtshandlungen, für die der Verwalter die Zustimmung des Gläubigerausschusses bzw. der Gläubigerversammlung einholen soll (§ 160 Abs. 2 Nr. 1 InsO). Der Kaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB).
Rechtsgrundlage
§ 159 InsO Verwertung der Insolvenzmasse; § 160 Abs. 2 Nr. 1 InsO; § 311b Abs. 1 BGB. Gesetzestext
Aus Immobiliensicht
Der freihändige Verkauf erzielt in der Regel das bessere Ergebnis, weil der Käuferkreis aktiv erschlossen wird. Voraussetzung ist die Einigung mit den Grundpfandrechtsgläubigern über Lastenfreistellung und Massebeitrag.
Gerichtliches Verfahren nach dem ZVG, in dem ein Grundstück durch Zuschlag an den Meistbietenden veräußert wird. Sie kann von einem Gläubiger (§§ 15 ff. ZVG) oder vom Insolvenzverwalter (§ 165 InsO, §§ 172 ff. ZVG) beantragt werden. Das Gericht setzt den Verkehrswert fest (§ 74a Abs. 5 ZVG); im ersten Termin gelten Mindestgrenzen von 7/10 bzw. 5/10 des Verkehrswerts (§§ 74a, 85a ZVG).
Rechtsgrundlage
ZVG, insbesondere §§ 15 ff., 74a, 85a, 172–174a; § 165 InsO; § 30d ZVG (einstweilige Einstellung auf Antrag des Verwalters). Gesetzestext
Aus Immobiliensicht
Zeitpunkt und Erlös sind wenig steuerbar, der Käuferkreis ist auf Bietinteressenten am Termin beschränkt. Aus Vermarktungssicht ist sie der Weg, wenn eine Einigung nicht gelingt.
06Rechtsbegriff
Verkehrswert
Der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Ermittelt nach der ImmoWertV, meist in einem Gutachten.
Ein Gutachten beschreibt den Wert zu einem Stichtag. Der erzielbare Kaufpreis entsteht am Markt – er kann darüber oder darunter liegen, je nach Nachfrage, Zustand und Vermarktung.
07Rechtsbegriff
Marktwert
Im deutschen Recht gleichbedeutend mit dem Verkehrswert: § 194 BauGB spricht vom „Verkehrswert (Marktwert)“. International wird „Market Value“ nach den Bewertungsstandards (z. B. EVS/IVS) ähnlich definiert. In der Praxis wird „Marktwert“ oft auch untechnisch für den aktuell erzielbaren Preis verwendet.
Wir sprechen deshalb von „Markteinschätzung“, wenn wir den erzielbaren Preis aus Vergleichsobjekten und Nachfrage ableiten – um ihn vom gutachterlichen Verkehrswert zu unterscheiden.
08Praxisbegriff
Kaufpreis gegen Gebot
Praxisbegriff für eine Vermarktung ohne festen Angebotspreis: Interessenten geben auf Basis der Unterlagen ein Kaufpreisangebot ab, meist innerhalb einer Frist. Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, das höchste oder überhaupt ein Gebot anzunehmen – es gilt das allgemeine Vertragsrecht (Angebot und Annahme), kein Zuschlag wie in der Zwangsversteigerung.
Sinnvoll, wenn der Wert schwer zu beziffern ist (Grundstücke, Sonderimmobilien) oder mehrere Käufergruppen in Frage kommen. Entscheidend ist eine transparente Dokumentation der eingegangenen Gebote.
09Praxisbegriff
Bieterverfahren
Strukturierter Verkaufsprozess: Qualifizierte Interessenten erhalten Zugang zu einem Datenraum, besichtigen das Objekt und geben bis zu einem festen Termin schriftliche Angebote mit Finanzierungsnachweis ab. Der Verkäufer erhält eine Gegenüberstellung aller Angebote und entscheidet frei. Es handelt sich nicht um eine Versteigerung im Sinne des § 156 BGB.
Rechtsgrundlage
Kein gesetzlich geregeltes Verfahren. Abgrenzung: § 156 BGB (Vertragsschluss bei Versteigerung) findet keine Anwendung. Gesetzestext
Aus Immobiliensicht
Für Insolvenzverwalter ist das Bieterverfahren vor allem ein Nachweisinstrument: Der dokumentierte Wettbewerb belegt gegenüber Gläubigerausschuss und Gläubigern, dass zum Marktpreis verkauft wurde.
Oberbegriff für Hypothek (§§ 1113 ff. BGB), Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB) und Rentenschuld (§§ 1199 ff. BGB). Grundpfandrechte sichern Forderungen – meist Darlehen – am Grundstück und stehen in Abteilung III des Grundbuchs. In der Insolvenz vermitteln sie ein Recht auf abgesonderte Befriedigung.
Rechtsgrundlage
§§ 1113 ff., 1191 ff., 1199 ff. BGB; Abteilung III des Grundbuchs (§ 11 GBV). Gesetzestext
Aus Immobiliensicht
Aus Abteilung III ergibt sich, mit wem die Lastenfreistellung zu verhandeln ist. Ohne Löschungsbewilligung der Grundpfandrechtsgläubiger kein lastenfreier Verkauf.
11Rechtsbegriff
Absonderungsrecht
Recht eines Gläubigers, sich aus einem bestimmten Gegenstand der Insolvenzmasse vorrangig zu befriedigen. Gläubigern mit einem Recht auf Befriedigung aus unbeweglichen Gegenständen (insbesondere Grundpfandrechtsgläubigern) steht die abgesonderte Befriedigung nach den Regeln des ZVG zu (§ 49 InsO). Sie werden insoweit nicht wie einfache Insolvenzgläubiger behandelt.
Rechtsgrundlage
§§ 49–52 InsO, insbesondere § 49 InsO Abgesonderte Befriedigung aus unbeweglichen Gegenständen. Gesetzestext
Aus Immobiliensicht
Beim freihändigen Verkauf fließt der Erlös deshalb vorrangig an die Grundpfandrechtsgläubiger; der Beitrag zur Masse wird mit ihnen vereinbart.
12Rechtsbegriff
Gläubigerausschuss
Gremium der Gläubiger, das der Insolvenzverwalter bei seiner Geschäftsführung unterstützt und überwacht (§ 69 InsO). Es kann vom Gericht vor der ersten Gläubigerversammlung eingesetzt werden (§ 67 InsO). Bei Rechtshandlungen von besonderer Bedeutung – etwa der freihändigen Veräußerung eines Grundstücks – soll der Verwalter die Zustimmung des Ausschusses einholen (§ 160 InsO).
Rechtsgrundlage
§§ 67–73 InsO; § 160 InsO Zustimmung des Gläubigerausschusses. Gesetzestext
Aus Immobiliensicht
Wir bereiten Vermarktungsberichte und Angebotsvergleiche so auf, dass der Verwalter den Ausschuss nachvollziehbar informieren und die Zustimmung auf dokumentierter Grundlage einholen kann.
13Praxisbegriff
Immobilienverwertung
Praxisbegriff für die Umwandlung einer Immobilie der Insolvenzmasse in Geld – durch freihändigen Verkauf, Zwangsversteigerung oder (vorübergehend) Zwangsverwaltung. Nach dem Berichtstermin hat der Verwalter die Masse unverzüglich zu verwerten, soweit die Gläubigerversammlung nichts anderes beschließt (§ 159 InsO).
Immobilienverwertung ist unser Kerngeschäft: Objektaufnahme, Unterlagen, Bewertung, Vermarktung, Bieterverfahren und Begleitung bis zur Beurkundung – im Auftrag des Verwalters.
Praxisbegriff für die strukturierte Sammlung aller Unterlagen zu einer Immobilie: Grundbuch, Kataster, Bau- und Nutzungsgenehmigungen, Flächen, Energieausweis, Miet- und Pachtverträge, Gutachten, Fotos sowie der dokumentierte Vermarktungsverlauf. Sie ist die Grundlage für Datenraum, Exposé und die Akte des Verwalters.
Rechtsgrundlage
Kein gesetzlicher Begriff. Bezug: § 151 InsO Verzeichnis der Massegegenstände; § 80 GEG (Energieausweis bei Verkauf). Gesetzestext
Aus Immobiliensicht
Eine vollständige Objektakte verkürzt die Vermarktung spürbar: Käufer und Banken bekommen Antworten, bevor sie fragen. Was fehlt, beschaffen wir bei Ämtern und Verwaltungen.
Die Erläuterungen sind eine allgemeine Einordnung aus Immobiliensicht und keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist jeweils der geltende Gesetzestext. Rechtshinweis
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